美國減稅背後的吸金企圖
騰訊財經特約自媒體 Victor Liu-劉磊 中國外國專傢局專傢資質 劉磊
中國人已經變成美國物業的大買傢之一。在2014到2015年3月的一年時間，中國買傢在美國房地產上就已支出瞭286億美元，同比增加瞭30%，其中主要用於購買住宅物業。可以說，國人成瞭美國的“財神爺”。
為瞭方便更多的“財神”駕到，近日，美國總統奧巴馬簽署瞭一項法案，降低實施瞭35年之久的外國資本投資美國不動產的稅率。此舉或促使數千億的新增資本湧入美國房地產市場。
然而，這並非是投資者的福祉。投資房產，最終要看的是收益率如何，要考慮的是房價收入比、租金回報率、房屋空置率等問題，而非“買得便宜”；你今天買到的是便宜，未來可能更便宜！那還談何收益？
事實上，美國之所以放出這樣優惠的政策，很大的原因在於鼓勵外資進入來提振國內的經濟；看似優惠的政策，實際上是吸金的企圖。
首先，經過瞭金融風暴與次貸危機之後，看似強大的美國經濟，實際上已經是暗流湧動。稍微對美國經濟發展歷程有所瞭解的投資者朋友都應該知道，次貸危機的發生的直接原因，就是作為抵押物的房產價格泡沫破滅瞭——而房價在此之前，是被認為永遠不會下跌的。自從次貸危機美國房地產市場崩潰以來，盡管這兩年樓市在炒房客和投資者的托市下，呈現出繁榮的景象，吸引瞭大量投資者，甚至包括海外投資者紛紛入市，但事實上的數據並不樂觀，美利堅房市失去瞭“堅”的屬性。據房地產公司Zillow近期一份報告顯示，2015年8月，近30%的房價與去年同期相比下降。其中馬裡蘭州巴爾的摩、華盛頓特區以及賓夕法尼亞州費城8月40%以上房價與去年同期相比貶值。在過去六個月中，房屋價值按年升值不到4%。
其次，一向以“紡錘型”財富結構著稱的美國，其中堅力量——中產階級在經過次貸危機的打擊之後，難以“回血”；美國的中產階級危機再度浮現。一項研究表明，許多美國的中產階層幾乎沒有任何緊急資金儲備，更不必說為退休做好財務準備瞭。也就是說“花明天的錢”這樣一個一向為資本主義金融市場
所引以為榮的口號，如今讓很多中產階級的日子過得狼狽起來。他們是收入上的巨人，卻是儲蓄上的侏儒。一旦生活中有變故，或者到瞭退休的年齡，收入驟減時，那將影響的不僅僅是當年那些不知道存錢的“享樂主義者”們的生活，整個美國的經濟因為沒有消費和投資的支撐，也將變得脆弱——因為美國經濟一向是靠著消費支出的發展而繁榮，透支未來的財富來消費在美國成瞭天經地義的事情。盡管從宏觀上看，大部分債務都與住宅有關；而房地產危機已經證明：如果隻有不動產，沒有現金流，那麼你的處境就危險瞭。一旦失業，每月的還款將成為噩夢。而這個噩夢一旦蔓延，即便不會重演次貸危機，那房價也會因為中產階級財務狀況的頹廢，而變得不堪起來。
拋開稅務等問題（房地產稅，又分為州稅和聯邦稅，個人所得稅，遺產稅等），簡單分析這兩點就可以知道，投資美國樓市並不明智。然而，數據顯示，2015年中國的海外房地產投資比2014年同期激增50%，達到156億美元，而在2014年這一數字為165億美元。我們的經濟體量上去瞭，但我們的財商卻並未隨之增長。在超大的投資體量與幼稚的投資觀念之間有著巨大的張力，這個力一旦超過臨界點，崩潰瞭，那投資者的損失將是不可估量的。這些盲目投資美國的人群所看重的，是因為美聯儲升息預期下的美元增長，但殊不知進行美元配置有太多選擇， 如直接進入股票市場，股票市場才是美國金融市場公認的財富創造載體，而非房地產；除此之外，保險類產品，基金類，REITs等都可以是進行美元資產配置的優選，並非隻有房地產，而房地產恰恰是風險最高，退出機制最沒有優勢的一種。國內大佬們及銀行和保險公司積極並購美國寫字樓和其它金融資產，為的是自己企業拓展和自用考慮，另外是加大自身在美國金融市場可貸款和抵押的資產儲備；換句話說，這些金融機構購買和收購的類別和目的和普通中國中產和高凈值階層是完全不同的。
總結一下吧，為什麼面對這樣的市場形勢，還有很多中國投資者甘願上鉤？僅僅因為價格便宜、政策優惠等看得見的表面原因嗎？富裕起來的中國高凈值人士，是否考慮到這些表面的利好之下，是風平浪靜還是暗流湧動，暗中侵蝕你的財富呢？筆者結合近年和投資者接觸的經驗，認為國內投資者經常在海外投資市場做出誤判的根本原因在於：盲目套用國內房地產市場經驗，無法應用正確的、放之四海而皆準的投資標準來篩選和判斷海外房地產市場，而僅僅是相信買得便宜未來就會賺到更多；加之投資者對國外的法律、經濟環境和交易習慣等不熟悉，而大多數中介僅以成交為目的，並不會主動明示諸如房產稅、維修費、律師費、管理費、租客素質等業主責任以及投資風險等——這些為投資者的“投資失敗”埋下瞭伏筆。
本文作者Victor Liu-劉磊（微信：Victorliulei），經作者授權發佈。
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